Ratgeber für Eigentümer, Bauherren und Investoren in München bzw. in Bayern.
Die Zerlegung eines Grundstücks – also die formale Aufteilung eines bestehenden Flurstücks in mehrere neue – ist ein wichtiger Schritt bei der Immobilienentwicklung, Verwertung oder familiären Aufteilung. Dieser Prozess unterliegt klaren rechtlichen und technischen Regeln. Dieser Artikel erklärt den Ablauf, die Voraussetzungen und worauf Privatpersonen, Bauherren und Investoren achten müssen.
Was ist eine Grundstückszerlegung bzw. Teilung?
Bei der Zerlegung oder Teilung wird ein bestehendes Flurstück im Liegenschaftskataster in zwei oder mehr neue Flurstücke aufgeteilt. Diese Einheiten können separat genutzt, verkauft oder bebaut werden. Erst durch eine notarielle Teilung und den Eintrag ins Grundbuch entstehen rechtlich selbstständige Grundstücke.
Gründe für eine Zerlegung
Typische Anlässe:
- Teilverkauf eines Grundstücks
- Schenkung oder Erbregelung innerhalb der Familie
- Aufteilung für mehrere Bauprojekte
- Projektentwicklung durch Investoren
- Erschließung von Bauland
Rechtliche Voraussetzungen
- Baugesetzbuch (BauGB): insbesondere §§ 19, 30, 34, 35
- Bayerische Bauordnung (BayBO)
- Bayerisches Vermessungs- und Katastergesetz (BayVermKatG)
- Ggf. Bebauungspläne, Gestaltungssatzungen oder Ortsrecht
Besonderheit: Im Außenbereich ist eine Teilung meist nur unter strengen Voraussetzungen zulässig (§ 35 BauGB).
Grundstücksteilung: Zuständigkeiten klar geregelt
In der Praxis taucht immer wieder die Annahme auf, dass freiberuflich tätige Vermessungsbüros die Teilung eines Grundstücks vornehmen dürfen. Diese Information ist jedoch irreführend. Tatsächlich handelt es sich bei einer Grundstücksteilung um einen hoheitlichen Verwaltungsakt, der ausschließlich durch die zuständige staatliche Vermessungsbehörde durchgeführt werden darf.
Freiberufliche Vermessungsbüros sind zwar für zahlreiche vermessungstechnische Aufgaben befugt, die rechtliche Teilung eines Grundstücks fällt jedoch nicht in ihren Zuständigkeitsbereich. Wer eine Grundstücksteilung plant – etwa zur Veräußerung eines Teilstücks oder zur Schaffung neuer Flurstücke – muss sich daher an die zuständige Behörde wenden.
Für den Raum München ist dies das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung München. Dort kann der Antrag auf Grundstücksteilung offiziell gestellt und das Verfahren rechtssicher durchgeführt werden.
Ablauf
Prozessübersicht
Die folgende Grafik zeigt den typischen Ablauf der Grundstückszerlegung – von der Vorprüfung bis zur Nutzung oder Veräußerung:
Schritt 1: Vorprüfung
Prüfung der planungsrechtlichen Voraussetzungen bei der Gemeinde oder über Bayerisches Geoportal.
Schritt 2: Vermessung
Ein Vermessungsantrag beim Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung (LDBV) stellen: Ein Vermessungsingenieur führt die Vermessung durch und erstellt den Zerlegungsplan.
Weitere Informationen: Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung
Schritt 3: Katastereintrag
Das Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung übernimmt ebenso die neuen Flurstücke ins Liegenschaftskataster.
Schritt 4: Notarielle Teilung
Ein Notar erstellt eine Teilungserklärung und reicht sie beim Grundbuchamt ein.
Schritt 5: Erschließung
Eine selbstständige Bebauung setzt vollständige Erschließung voraus (Zufahrt, Wasser, Strom, Abwasser).
Zuständig ist Ihre Gemeindeverwaltung.
Schritt 6: Nutzung oder Verkauf
Nach Abschluss der Zerlegung kann das Grundstück bebaut, verkauft oder belastet werden.
Häufige Fehler und Risiken
- Zerlegung ohne gesicherte Erschließung
- Missachtung von Mindestgrößen oder Baufenstern
- Belastete Grundstücke (z. B. Dienstbarkeiten, Hypotheken)
- Teilung ohne Abstimmung bei Miteigentum (z. B. Erbengemeinschaft)
Offizielle Quellen für Kosteninformationen
Da sich die Kosten je nach Lage, Fläche, Erschließung und Aufwand stark unterscheiden, empfiehlt sich eine individuelle Anfrage bei folgenden offiziellen Stellen:
Vermessungskosten
👉 Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung
Notar- und Grundbuchkosten
👉 Zuständige Notariatsstelle
Erschließungs- und Herstellungsbeiträge
👉 Zuständige Gemeinde (i. d. R. Bauamt)
👉 Kommunale Satzung oder Online-Rechner (wenn vorhanden)
Checkliste: Grundstücksteilung
✔ Planungsrechtliche Prüfung (Bauamt / Geoportal)
✔ Vermessung beauftragen
✔ Katastereintragung abwarten
✔ Notarielle Teilungserklärung erstellen
✔ Erschließung prüfen bzw. beantragen
✔ Nutzung oder Verkauf planen
Fazit
Die Grundstückszerlegung ist in Bayern ein klar strukturierter, aber komplexer Vorgang. Wer rechtzeitig mit Vermessungsingenieur, Notar und Gemeinde zusammenarbeitet, kann rechtssicher neue Grundstückseinheiten schaffen – sei es zur Bebauung, Veräußerung oder innerfamiliären Aufteilung. Die Integration offizieller Quellen und Fachstellen ist dabei unerlässlich.