Grundstück finden: Worauf Bauherren beim Kauf achten müssen

Ein Baugrundstück entscheidet darüber, wie Dein späteres Fertighaus geplant wird, welche Kosten auf Dich zukommen und wie angenehm Du dort langfristig leben wirst. Viele Risiken lassen sich schon vor dem Kauf erkennen, wenn man weiß, worauf es ankommt. Unsere Redaktion zeigt Dir die wichtigsten Prüfpunkte und erklärt, wie Du ein Grundstück sicher bewerten kannst.

Update: 05. Dezember 2025

Lage: Komfort heute, Wertentwicklung morgen

Die Lage ist einer der stärksten Werttreiber. Sie beeinflusst Deinen Alltag, aber auch den langfristigen Wiederverkaufswert.

Alltagslage

• Einkauf, Apotheke, Ärzte, Kita, Schulen
• Bus, Bahn, Taktzeiten, Anbindung an wichtige Ziele
• Verkehrslärm, Gewerbe, Flugrouten
• Sicherheit und allgemeines Wohnumfeld

Zukunftslage

• geplante Neubaugebiete, neue Straßen oder Gewerbeflächen
• mögliche Lärmentwicklungen
• kommunale Entwicklungspläne, Grünflächen, Schulen

👉 Unser Tipp: Prüfe die Umgebung zu verschiedenen Tageszeiten. Ruhig am Vormittag heißt nicht automatisch ruhig am Abend.

Bebauungsplan und Satzungen: Was darfst Du wirklich bauen?

Der Bebauungsplan (oft B-Plan benannt) wirkt technisch, bestimmt aber jede wichtige Entscheidung rund um Dein Fertighaus:

• Dachformen (zum Beispiel Sattel-, Pult-, Flachdach)
• zulässige First- und Traufhöhen
• Abstandsflächen
• Art der Bebauung (Einzel-, Doppel- oder Reihenhaus)
• Garagen, Carports, Nebenanlagen
• Materialien, Farben und Gestaltungsvorgaben

Viele Gemeinden haben zusätzlich Gestaltungssatzungen, die strenger sein können als der B-Plan.

👉 Unser Tipp: Lass Dir immer die textlichen Festsetzungen geben. Dort stehen häufig die entscheidenden Details, die später Planänderungen teuer machen können.

Bodenbeschaffenheit & Altlasten: Das unsichtbare Risiko

Ob ein Grundstück wirklich geeignet ist, entscheidet der Baugrund. Das zeigt nur ein professionelles Bodengutachten:

• Tragfähigkeit
• Zusammensetzung des Erdreichs
• Grundwasserstand
• Risiko für Setzungen
• Hinweise auf Altlasten (zum Beispiel Öltanks, Bauschutt, chemische Rückstände)

Ein Grundstück kann oberflächlich gut aussehen, aber im Untergrund doch einige Probleme verbergen.

Typische Risikoflächen, die man sich genau anschauen soll, sind:

• ehemalige Industrie- oder Werkstattstandorte
• alte Müllkippen oder Verfüllflächen
• frühere Überschwemmungsgebiete
• Hanglagen mit Rutschgefahr

👉 Unser Tipp: Kläre früh, ob Bodenverbesserungen nötig werden könnten. Diese Maßnahmen beeinflussen Budget und Zeitplan erheblich.

Erschließung & Hausanschlüsse: „Erschlossen“ heißt nicht automatisch anschlussfertig

Viele Bauherren gehen davon aus, dass ein als „erschlossen“ beworbenes Grundstück komplett vorbereitet ist. Das stimmt häufig nicht. Prüfe unbedingt:

• Strom: Wo liegt der Hausanschlusskasten? Welche Leitungslänge ist notwendig?
• Wasser/Abwasser: Lage, Tiefe, Auflagen, Gefälle
• Regenwasser: Zisterne oder Rigole je nach Gemeinde
• Internet/Glasfaser: Ausbauzustand und tatsächliche Verfügbarkeit
• Fernwärme/Gas: falls relevant

Fehlende oder unklare Erschließung führt oft zu Verzögerungen, Zusatzkosten und baulichen Nacharbeiten.

👉 Unser Tipp: Verlasse Dich nicht auf Angaben im Exposé. Hole am besten schriftliche Auskünfte der Versorger ein.

Grundstücksform, Zuschnitt & Ausrichtung

Nicht nur die Größe zählt, sondern die Nutzbarkeit des Grundstücks.

Achte besonders auf:

• Breite an der Straßenseite (wichtig für Zufahrt, Garage, Carport)
• Tiefe und Baufenster
• Abstände zu Nachbarn
• Hanglagen (Fundament, Stützwände, Entwässerung)
• Ausrichtung für Terrasse, Wohnräume und PV-Anlage

Ein vermeintlich günstiges Grundstück mit ungünstigem Zuschnitt kann die Hausplanung stark einschränken.

👉 Unser Tipp: Vergleiche immer das Baufenster, nicht die Gesamtfläche, mit dem Grundriss Deines Wunschhauses.

Grundstücksgrenzen, Rechte & Belastungen

Bevor Du zum Notar gehst, kläre alle rechtlichen Besonderheiten:

• Sind die Grenzen eindeutig vermessen?
• Gibt es Wegerechte, Leitungsrechte oder Überfahrtsrechte?
• Baulasten oder Nutzungsrechte für Nachbarn?
• Einfriedungspflichten (Zäune, Hecken, Höhen)?
• besondere Abstandsregeln?

Unklare Rechte oder nicht erkannte Baulasten können später Konflikte oder Planungsprobleme verursachen.

👉 Unser Tipp: Fordere aktuelle Unterlagen beim Katasteramt und prüfe das Grundbuch sorgfältig.

Nebenkosten & Kaufvertrag: Was kommt zusätzlich zum Kaufpreis?

Viele Bauherren kalkulieren zu knapp. Neben dem Grundstückspreis kommen u. a.:

• Grunderwerbsteuer
• Notariats- und Grundbuchkosten
• Maklerprovision (falls relevant bzw. vorhanden)
• Vermessungsarbeiten
• Hausanschlüsse
• vorbereitende Gutachten
• mögliche zusätzliche Erschließungskosten

👉 Unser Tipp: Plane früh einen realistischen Gesamtrahmen ein, um finanzielle Engpässe in der Bauphase zu vermeiden.

Die wichtigsten Prüfpunkte beim Grundstückskauf

Warum ein gründlicher Grundstückscheck so wichtig ist

Ein Grundstück ist nicht einfach ein Stück Land, sondern das Fundament Deines gesamten Fertighaus-Projekts. Von Architektur über Haustechnik bis Zeitplan hängt alles davon ab, ob das Grundstück zu Deinen Anforderungen passt.

Es wird empfohlen: Nimm Dir ausreichend Zeit für Unterlagen, Gespräche mit Behörden und fachliche Gutachten. Jede zusätzliche Information schafft Klarheit und schützt langfristig Budget und Nerven.

So prüfst Du Dein Angebot

• Stimmen Lage, Zuschnitt und Baufenster mit Deinen Hausideen überein?
• Ist die Erschließung vollständig und schriftlich bestätigt?
• Liegt ein aktuelles Bodengutachten vor?
• Sind alle Rechte, Baulasten und Grenzen eindeutig geklärt?

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Hinweis: Angaben sind Richtwerte, regional unterschiedlich. Quellen: Bundesnetzagentur, BMF, Verbraucherzentrale.

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